주택임대업의 분리과세 -소득세법

 
 
지난 포스트 → 주택임대업의 과세대상의 판단 에서 주택임대업의 분리과세 대상이되는 여부를 먼저 확인하고 오세요.
분리과세 대상이되는 소득이 있다면 종합과세와 분리과세 14%를 선택하여 계산할 수 있습니다.
 
 

등록임대주택과 미등록임대주택에 대한 내용부터 알아볼께요.
등록임대주택의 경우 조건이 까다롭고 취소된 경우도 많기때문에 적용되기 쉽지 않아요..ㅜ
 
 
 

반응형

 

등록임대주택
[소득세법 시행령 제122의2조 1항]

이 외는 미등록임대주택

 

 

다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 말한다.

 
1. 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택일 것

• 민간임대주택에 관한 특별법 제 5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대중인 같은 법 제2조 제2호에 따른 공공지원민간임대주택
• 위와 같음 + 장기일반민간임대주택
• 위와 같음 + 단기민간임대주택 (2020.7.10 이전에 등록을 신청한 것으로 한정한다)

 
2. 소득세법 제168조에 따라 사업자등록을 한 사업자의 임대주택일 것
 
3. 국민주택규모 (주거전용면적이 1세대당 85㎡, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍.면지역은 100㎡ 이하인 주택을 말하며 해당 주택이 다가구주택인 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)
 
4. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않을 것
 
5. 임대료 등 인상제한. 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다. 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
 
6. 의무임대기간 4년, (장기일반민간임대주택 등 10년)
   일단 감면 후 의무기간을 채우지못하면 추징
 
 

 

서류제출 [소득세법 시행령 제122의2조 8항, 소칙 63의 3]

• 국세청 임대사업자 등록
• 구청 임대사업등록
• 임대 조건 신고증명서 [민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 4항]
• 표준임대차계약서 사본 (일반 임대차계약서와 다름. 표준은 여러장으로 두꺼움)
• 임대차계약 신고이력 [민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제19조 7항]

 
 
 

 
 

계산 구조

 
 
미등록 임대주택의 경우. (괄호는 등록 임대주택)
 

• 월세 + 간주임대료 = 수입금액

 

• 수입금액 x 50% (60%) = 필요경비
  • 기본으로 50%는 경비로 빼줌. 등록임대주택은 60% 빼줌.

 

• 수입금액 - 필요경비 = 소득금액

---

• 소득금액 - 기본공제 200만원 (400만원) = 과세표준
  • 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우만

 

• 과세표준 x 세율 14% = 산출세액

 

• ( -단기 30%, 장기 75% 세액감면)
  • 세액감면(등록임대주택에 한함)은 국민주택규모 주택으로 [조세특례제한법 제96조]의 요건을 충족하여야 함.

 

• 산출세액 - 세액감면 = 결정세액

 

 
 
 

계산 예시

 

월세 수입금액 2천만원 + 1주택 부부공동소유 + 12억이상 고가주택 → 과세대상

김씨(손익분배비율 30%) 주택임대소득 외 사업소득금액 500만원

2천만원 x 30% = 600만원 (2천만원 이하로 분리과세 대상)

 

면적 40㎡미만의 소형 + 기준시가 모두 2억이하의 5주택 → 과세대상 & 간주임대료 계산 제외 (제외대상 확인)

총 월세 수입금액 1,200만원 (2천만원 이하로 분리과세 대상)

A의 주택임대소득 외 근로소득금액 3,000만원 → (다른 종합소득금액 2천만원초과로 기본공제 200만원(400만원)적용 불가)

 
 

 
 
 

소득세 감면
[조세특례제한법 제96조 1항]

 

내국인이 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2025.12.31 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대하여는 다음에 따른 세액을 감면한다.
 
산출세액 x 감면소득/과세표준 x 감면율 = 감면세액

 

감면율

• 1호 임대시 30% (장기일반임대주택 등은 75%)
• 2호 이상 임대시 20% (장기일반임대주택 등은 50%)

   감면대상 내국인 : 국세청 사업자등록 + 지자체 임대사업등록 또는 공공주택사업자로 지정 (= 위에 설명한 등록임대주택)
 
 
 

 

---

 

신고서식

• 분리과세 소득 결정세액 계산서

    → 33. 분리과세 주택임대소득에 작성
 
 
 

수정신고 및 경정청구 가능 여부.

• 종합소득 결정세액의 계산에 있어 [소득세법 제14조 3항]에 따른 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자가 동법 제64조의 2 제1항 각 호의 방법 중 하나의 방법을 선택.적용한 경우, 추후 [국세기번봅 제45조 및 45조의 2]에 따라 수정신고 또는 경정청구를 통해 동법 제64조의 2 제 1항 각 호의 방법 중 다른 방법으로 변경할 수 있는 것임 (조세법령운용과-610, 2020.5.14)

    → 종합과세와 분리과세를 선택 후 정정할 수 있음.
 
 
 

 

 

-오늘도 세무로운 절세생활