주택임대업 과세대상의 판단, 공동소유, 간주임대료 -소득세법

 
 
주택임대업에 관한 신고에 대하여 설명합니다.
주택 외 일반임대업에 관한 내용은 여기서 →상가임대업의 수입금액, 간주임대료 확인하세요.
 
 
"주택"의 임대에 대하여는 크게 아래와 같은 차이점이 있습니다. (상가임대와의 비교)

• 1개의 주택을 임대 → 비과세
• 2014년~ 2018년 총수입금액 2,000만원 이하 → 비과세
• 2019년 귀속 소득분부터 1주택 초과자의 주택임대소득 → 과세 시작 (2,000만원 이하는 분리과세 특례)

 

 
 
 

용어의 정리

 

 

주택임대업

• 주택과 부수토지를 임대하여 소득을 얻는 업종
• 주택이란 상시주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 공부(서류)상 용도가 아니고 사실상 주택으로 사용하면 주택으로 봅니다.
  • 오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용인 경우는 제외한다)으로 사용하는 경우에는 주택임대소득에 해당한다.
  • 조합원입주권은 그 사용검사필증 교부일(사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일) 이후부터 주택으로 본다.
  • 과세기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간 동안 발생하는 주택임대소득은 과세한다.

               (소집 12-9의 2-4)
 
 
 

 

주택

• 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. [소득세법 시행령 제8의2 2항]

 

• 만약, 주택과 사업용건물(부가가치세 과세)가 같이 있는 경우
  • 주택의 면적이 사업용건물 면적보다 크다면 건물과 부수토지는 모두 주택과 주택의 부수토지로 봅니다.
  • 주택의 면적이 사업용건물 면적과 같거나 작다면 주택건물만 주택으로 보고, 토지도 주택면적비율만큼만 주택의 부수토지로 봅니다.

 
 
 

 

 

비과세
[소득세법 제12조 2호 나목]

 
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(기준시가가 12억을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다)은 소득세를 과세하지 않는다
 
 

 

주택 수 [소득세법 시행령 제8의 2조 3항]

 

• 다가구주택 (건물하나에 집이 여러개)
  • 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산.
  • 등기부등본으로 확인하면 호수별로 등기가 나옴.

 

• 공동소유 주택
  • 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하며, 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람은 공동소유의 주택을 소유한 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.
    • 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 x 지분율)이 연간 600만원 이상
    • 기준시가가 12억을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유

 

 

A주택 공동소유 = 이씨 70%, 강씨 30%

지분이 더 큰 이씨의 소유주택으로 판단됨. 이씨는 1주택으로써 비과세.

  → 이 때, 강씨가 A주택외 12억 이하의 B주택을 단독소유한다고 하면
강씨는 위 A주택을 소유하지 않은것으로 보니 B주택만 1주택 소유한 것으로 보아 비과세가 적용되는것으로 보이나...?
공동주택을 소유하는 주택을 임대해서 얻은 수익에서 지분비율만큼 나눈 금액이 600만원 이상이 되면 이 주택도 소유한 것으로 봅니다.




금액을 넣어보면

12억 초과 A주택임대소득이 2천5백만원이라고 하면
이씨 70% 1,750만원
강씨 30% 750만원 (30%이상 지분 + 600만원이상 소득)

이씨도 하나 강씨도 하나. 각각 소유하는것으로 보게됨.
12억초과 + 지분율 30%이상이면 이 경우에도 하나를 가지고 있는 것으로 봄.

단, 이 경우 부부의 경우는 합산하여 계산하게되니
사실상 2채이지만
이씨의경우 A를 1주택으로보고
강씨도 A를 1주택으로 각각 소유하는 것으로 보면서 B주택 1주택이 더 있으니
3주택??이 되는 이상한 상황이 되서 부부의 경우만 합산 2주택으로 계산함.
(공동소유의 주택은 본인과 배우자가 각각 소유한다고 보는 요건의 예외)

 

• 본인과 배우자가 각각 소유 → 합산한다★
  • 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.
  • 지분이 더 큰 사람의 소유, 지분이 같다면 합의한 1명의 소유

 
 
 
 

12억 초과 [소득세법 시행령 제8의 2조 5항]

• 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

 

• 고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 해당 주택임대소득에 대하여 과세하며, 연도 중에 기준시가가 상승하여 과세기간 종료일 현재를 기준으로 고가주택에 해당하는 경우, 그 과세기간 중에 발생한 주택임대소득은 과세한다. (소집 12-8의 2-3)

 

 

 
 

기준시가 [소득세법 시행령 제99조 1항]

• [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 말한다.
  • 다만, 공동주택가격의 경우에 국세청장이 결정.고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다

 

• 12억의 기준은 실제 취득가나 시가가 아니라 기준시가로, 과세기간종료일(12/31일)또는 양도일의 (일반주택의경우)개별주택가격, (아파트의 경우)공동주택가격을 조회해서 판단해야 합니다.

 
 
 

 

• 임차, 전세받은 주택은 임차인, 전세받은 자의 주택으로 계산을 함.
  • 실제 소유주택이 없더라도 여러개의 주택이있는것으로 계산

 
 
 

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분리과세
[소득세법 제14조 3항 7]

 
 
분리과세란 소득세 신고시에 "이자,배당,사업,근로,연금,기타"소득을 모두 합산하여 종합적으로 과세(총 수입금액에 대하여 누진세율 적용)하는 사업소득의 대상으로 보지 않고, 별도로 분리하여 세율을 계산(누진세율 배제)한 후 세금만 합산할 수 있는 과세유형을 말합니다.
 

해당 과세기간에 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 종합소득 과세표준을 계산할 때 합산하지 않는다. [소득세법 시행령 제20조 2항]

• 공동사업자인 경우는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 손익분배비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산하여 분리과세여부를 판단한다. 

 

위 예시의 경우 이씨는 A주택 1,750만원으로 종합과세없이 분리과세를 선택할 수 있으나
강씨의 경우 A주택 750만원, B주택 1,500만원을 합해 2천만원초과로 종합과세를 해야한다.

 
 
 
 
 
 

 

정리

 
 

1주택

• 기준시가 12억 이하 비과세
• 기준시가 12억 초과의 월세를 과세 (2천만원 이하는 분리과세 가능)

 

2주택

• 기준시가 무관(소형도 과세), 월세 과세 (2천만원 이하는 분리과세 가능)

 

3주택이상

• 기준시가 무관(소형도 과세), 월세+간주임대료 과세 (2천마원 이하는 분리과세 가능)

 

• 주택의 보유수는 부부단위로 합산
• 분리과세 대상여부는 각 개인별 총수입금액을 기준으로 판단.

 

 

 

 

 

간주임대료
[소득세법 제25조 1항]

 
주택과 부수토지를 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 산식에 따라 계산한 간주임대료를 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입한다. 다만, 주택수를 계산할 때 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택(소형주택)은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다.

1.  3주택 이상을 소유하고 해당 주택 (간주임대료 계산 대상 주택)의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우
2.  2주택 (해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다)을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 법령으로 정하는 금액을 초과하는 경우
 

• 2026년부터는 12억 초과되는 주택은 2개만 갖고있어도 간주임대료를 계산함.
• 2026년까지는 주택하나당 면적이 40㎡이하면서 기준시가 이하인 주택은 주택수에 포함하지 않습니다.

 
 
 

소형주택

• 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택

 
 
 
 
간주임대료 = (보증금 - 3억원)의 적수 x 60% x 1/365 x 이자율 - 금융수익

• 주택부수토지만 임대하는 경우는 제외.
• 3억원은 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 뺀다.
  • *보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원을 차감한다
• 주택의 경우 일반 상가 간주임대료와 달리 건설비적수를 제외하지 않고 40%를 일괄 제외하여 60%에 대하여만 계산.
• 이자율 2024년 3.5%

 
 
 

공동주택의 경우

• 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분한다 (법령해석과-16-6,2017.6.12) 
• (단독사업장과 공동사업장은 별개의 사람으로 보게되니 각각에서 3억을 뺄 수 있습니다. 그렇게 간주임대료 계산을 한 후에 각 인원별로 지분비율만큼 다시 배분합니다.) 

 
 

• 추계신고의 경우 간주임대료 = (보증금-3억원)의 적수 x 60% x 1/365 x 이자율
  • 금융수익을 제외하지 않음

 
 
 
 
* 분리과세를 적용하여 세금을 계산하는 방법은 다음포스트 → 주택임대업의 분리과세