(상가)부동산임대업의 수입금액, 간주임대료 -소득세법

 

 

부동산 임대업은 상가와 주택에 따라 신고방법이 다릅니다.

소득세 뿐 아니라 법인세와 부가가치세 신고시에도 일반임대와 주택임대의 과세를 별개로 구분해두었습니다.

 

이번에는 종합소득세 신고시의 주택임대소득을 제외한 임대소득에 대하여 설명합니다.

 

 

 

 

부동산임대업 소득의 개념 [소득세법 제45조2항, 소득세법시행령 제101조]

• 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업 (= 지역권, 지상권의 설정, 대여)
  • 단, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 공익사업과 관련하여 지역권과 지상권을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 기타소득으로 분류한다.  (= 기타소득중 필요경비 의제 60%가 되는 항목임)

 

 

 

비과세하는 임대소득 [소득세법 제12조]

• 논, 밭을 작물생산에 이용하게 함으로써 발생하는 소득
  •  즉, 작물생산용 임대가아니면 논, 밭도 과세하는 임대사업소득임.

 

• 1개의 주택을 소유하는 자의 주택과 부수토지의 임대소득(단, 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 과세한다)
  • 주택임대관련 내용은 → 주택임대업 과세대상의 판단, 공동소유, 간주임대료 -소득세법

 

 

 

 

간주임대료

 

 

간주임대료는 총수입금액에 산입합니다.

계산방법은 소득세법, 법인세법, 부가가치세법이 모두 다릅니다.

 

소득세법상 간주임대료

 

• (보증금 적수 - 건설비 적수)  x  1/365(366)  x  정기예금이자율  -  금융수익

 

 

• 건설비 = 건축물의 취득가액
  • 토지와 건물의 일괄취득시 건물의 취득가액 부분만
  • 자본적 지출금액을 포함하고 재평가차액은 제외
  • 건물에 설치된 자동승강기, 냉난방시설 등 부대시설의 가액을 포함
  • 장부가액 아님 최초 취득가액
• 건설비 적수 = 임대용부동산의 매입. 건설비  x  임대면적 / 건축물의 연면적

이 건설비 적수를 차감하는 규정때문에 소득세법에서는 간주임대료가 대부분 발생되지 않습니다.
건설비보다 보증금을 더 많이 받는 경우가 드물기 때문!

참고 : 간주임대료 계산시의 적수의 개념 = 매일의 잔액X, 매월 말의 잔액에 경과일수를 곱하는 간편법으로 계산

 

 

• 정기예금이자율 의 변경내역
  • 2020년 1.8%
  • 2021, 2022년 1.2%
  • 2023년 2.9%
  • 2024년 3.5%

 

 

• 금융수익
  
  • 간주임대료에서 차감하는 금융수익은 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액을 말한다[소득세법시행령 제53조3항]
  • 일반적으로 공정,타당하다고 인정되는 기업회계원칙에 따라 작성한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다(소집 25-53-4 ①)
  • 해당 임대사업부분에서 발생하는 수익. 보증금으로 취득한 금융자산에 대하여만 해당되는거라 사실상 알기가 어려운부분.

 

 

• 간주임대료는 보증금 입금일자와 별개로 계약서상의 임대개시일부터 임대종료일까지를 기간으로 두고 계산해야합니다.(소집 25-53-5 ①)

 

 

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추계신고시 간주임대료
( =부가가치세법상 간주임대료 계산방법과 같음)

 

 

소득세 신고시에 추계로 신고하게 될 경우는 아래와 같이 계산합니다.

 

 

추계시 간주임대료 (=부가가치세법상 간주임대료) : 보증금 적수 x 1/365(366) x 정기예금이자율

• 추계신고는 장부를 작성하지 않고 경비율로 세금을 신고하기 때문에 장부에서 파악할 수 있는 건설비, 금융수익을 애초에 장부에서 확인이 불가능하죠.

 

실무 팁!

부가가치세 신고시에 간주임대료는 "수입금액 제외"로 넣죠?

일반적으로 종합소득세 신고에는 대부분 간주임대료가 0으로 계산되니, 부가가치세 신고시에 수입금액 제외로 넣어도 문제가 되지 않지만

추계시에는 부가가치세법상 간주임대료 계산한 금액이 그대로 따라오기 때문에 (=계산법이 같음)
추계신고로 결산하게 될 것 같을 때, 부가가치세신고시에 "수입금액 포함"으로 넣어버리면 종합소득 안내문에 간주임대료까지 수입금액으로 나오게되니 추계신고시에 빠트릴 염려가 없어요!

만약 수입금액 포함으로 신고했으나 소득세 신고시에 장부로 신고하게되는 경우는
이미 신고안내문에 간주임대료까지 포함된 금액으로 수입금액이 잡혀서 뜰테니 간주임대료를 제외해주는 조정을 다시 해주어야합니다.


종합소득세 신고는 소득세법을 따라가므로 부가가치세 신고시에 계산했던 간주임대료는 무시하고 소득세법상 간주임대료를 계산해서 총수입금액을 산입하는거에요!!

 

 

 

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추가) 다양한 경우의 판단예시 입니다.

 

 

수입금액 산입

• 임대차 계약 기간 만료 이전에 계약이 해지되어 임차인이 건물을 원상회복하여 반환하여야 할 의무에 따라 원상회복비를 지급하는 경우 임대인은 그 지급받은 금액을 지급받은 날이 속하는 과세기간의 사업소득 총 수입금액에 산입합 (법령해석과-1563, 2020.5.25)

 

• 임대보장지원 확약에 따라 상가분양사업자가 수분양자에게 임대보장금액을 지급하는 경우, 수분양자가 지급받는 금액은 [소득세법 제19조1항 12호]의 사업소득에 해당하는 것임(사전법령소득-4794, 2020.7.14)
  •  미분양을 우려하여 임대수익의 일정부분을 보장해준다는 경우, 공실이나서 이런 보장금을 받게되면 수입금액 입니다.
  • 이 경우는 세금계산서를 발급하지 않았으니 놓칠 수 있는 부분

 

• 부동산임대업을 영위하는 거주자가 임차인과 임대차계약을 쳬결한 후 임차인의 계약 불이행으로 인하여 위약금을 받은 경우 당해 위약금은 [소득세법 제18조]에따른 부동산 임대소득에 해당하는 것임(소칙-643, 2020.6.5)

 

 

수입금액 불산입 

• 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대용 부동산의 매각을 용이하게 하기 위하여 세입자들에게 영업손실금, 위로금을 지급하는 경우 해당 비용은 부동산임대소득 등의 필요경비 계산시 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하는 것임(서일 40041-11534, 2000.10.24)
  •  만약 부동산을 매매하려고 하는 경우 임차인의 퇴거를 원할 때 주는 위로금 등은 사업소득의 경비가 되는게 아니고 부동산 양도소득을 계산할 때 양도소득의 경비로 들어가야합니다.

 

• 임대용 부동산의 매각과 관련하여 지출한 중개수수료는 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 않아 필요경비에 산입할 수 없는 것임(서면1팀-455, 2007.4.49)
  •  사업소득의 경비가 아닌 양도소득계산시의 경비로 들어갑니다.

 

 

 

 

종합소득세는 개인의 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득을 모두 합하여 정산합니다.

사업소득의 경우 장부를 만들어 계산해야하니 통합하여 작성하는 경우가 있지만, 사업소득 중 임대소득의 부분은 반드시 별도로 기장하도록 되어있습니다.

임대소득에서 발생된 결손금은 다른소득(근로소득, 연금소득 등..) 에서 차감이 안됩니다.

따라서 임대소득과 다른 사업소득이 있다면 꼭!! 구분하여 장부를 만들어야 합니다.

 

 

 

-오늘도 세무로운 절세생활